Libertad inmobiliaria

Libro de inversión, "Libertad inmobiliaria: Consigue la libertad financiera con la inversión inmobiliaria", de Carlos Galán.

Otros títulos de inversión que te pueden interesar es Educación financiera.

Comenzamos con el resumen y las frases clave.

La vida es algo más que trabajar 8 horas al día. 

Objetivo: crear fuentes de ingresos "pasivos" que cubran tus gastos de vida.

Que el dinero trabaje para ti y no al revés. 

Te acostumbras a ciertas cosas, pero piensas que no pasa nada porque en tu trabajo todo va bien y vas creciendo, y no reaccionas para mejorarlo, te dejas llevar. Pero tienes que marcar tú el camino.

La compra de pisos no es solo para ricos. Hay que empezar ya porque se vuelve círculo vicioso: no tengo suficiente dinero, por tanto, no invierto, y por tanto no consigo más dinero. 

El autor empezó gestionando el patrimonio familiar: 3 pisos alquilados y unas plazas de garaje. Se atreve a decir "nada del otro mundo"... ya le gustaría a muchos ese punto de partida...

Hay muchas excusas para justificar no hacer nada, que habrá que superar si queremos avanzar en la inversión inmobiliaria, tales como: 

1. Hace falta mucho dinero: esto es porque piensas en pisos donde te gustaría vivir y esos no son los rentables. Estos son cuando hablamos de meterse a pisos de 90.000 máximo, y hay que tener en cuenta que el alquiler siempre tendrá un mínimo y que de ahí no bajará. Cuanto mayor sea el precio de venta, más podrá ser el del alquiler, pero la rentabilidad no será en proporción o será más lenta respecto a otros pisos más baratos. 

La rentabilidad alta está en los pisos baratos.

Rentabilidad bruta = ingresos / inversión total (inicial)

Ejemplo: 80.000 compra, 600 alquiler, entonces RB = 600x12 / 80.000 = 9%

2. No tengo dinero 

3. Es arriesgado y mucha gente se arruinó: en todo hay riesgo, pero el verdadero riesgo en esta vida, está precisamente en no hacer nada. Poco se consigue desde la seguridad absoluta

4. No necesito más dinero y además me gusta mi trabajo 

5. No quiero gestionar inquilinos o reformas 

6. Me da pánico la deuda: distinguir entre deuda mala (crédito coche,  vacaciones, etc.) de deuda buena (inversión, que se paga con el dinero de otro, inquilinos)

7. ¿Y si no se alquila y no puedo pagar al banco? ¿Y si hay un impago? ¿Y si me ocupan el piso? 

8. No tengo suficiente conocimiento y puedo comprar el inmueble equivocado: si no sabes no te metas, pero mejor aprende

9. Los inmuebles pueden bajar mucho de precio como en 2008

10. No es posible: muchas veces preguntar y escuchar opiniones es perjudicial. Si a quien preguntas no ha conseguido lo que tú quieres, simplemente te dirá que es imposible. 

¿Cuál es tu mayor gasto cada mes? Seguramente la vivienda, como muchos, con lo que he ahí la oportunidad de invertir, siempre se necesitará. 

Ventajas respecto a otras formas de inversión: 

1. Cada inmueble es único 

2. El mercado inmobiliario es muy local 

3. Financiación

4. Es simple y fácil de entender 

5. Es estable y predecible (yo: esto es mentira, depende de la especulación y de decisiones políticas que podrían cambiar)

6. Es escalable 

7. Muchas opciones de rentabilizar 

No esperes a comprar inmuebles. Compra inmuebles y espera. Invertir no es una opción, es obligatorio: 

1. La inflación hace que nuestro dinero valga menos cada vez 

2. Nuestra pensión va a ser mucho más baja que la de nuestros padres 

3. Estamos muy metidos en el circulo "trabajar por dinero para pagar hasta quedar sin dinero entonces toca trabajar"

4. Interés compuesto, surge cuando los intereses de una inversión son reinvertidos para obtener más intereses

Antídotos: 

1. No vas a vivir tú 

2. Quien da su opinión no suele invertir, habla de oídas 

3. Lo barato A VECES sale caro. Lo caro SIEMPRE sale caro 

4. Los pisos baratos son más seguros 

5. El patrimonio es ego, el cashflow es libertad 

Fuentes de rentabilidad: 

1. Cashflow = ingresos - gastos - cuota préstamo 

2. Revalorización 

3. Devolución al banco 

4. Menos impuestos, puedes deducir gastos 

5. Financiación o apalancamiento 

Libertad financiera = ingresos pasivos / gastos 

No es todo o nada. Mejor un 50% que un 0%. 

Para alguien normal conseguir esta libertad es lenta, no es magia, pero se consigue en unos 30 años, años arriba o abajo según la evolución de tus inversiones. 

Se hace camino al andar. Mejor hecho que perfecto. Cuanto antes mejor.

Dos fases: 

• de construcción: donde estás empezando o reinvirtiendo lo que ganas para seguir generando más patrimonio 
• de extracción: donde utilizas lo que ganas para financiar tu estilo de vida 

Consejos para el primer inmueble 

Busca la zona más rentable 

Yo: sería interesante cuando compres anotar el valor del metro cuadrado de la zona y a lo que compraste y ver cómo evoluciona cada año o cada cierto tiempo

La ubicación es importante, mira supermercados, inversiones públicas, etc. 

Es bueno tener contactos y que tengan confianza los agentes inmobiliarios, pueden ofrecerte oportunidades antes de publicarlas. 

Buscar: 

- Barrios trabajadores 

- pisos pequeños (50-70 m2) pero con 2-3 habitaciones, se valora tener habitación 

- sin ascensor (hasta un cuarto incluido, más no)

- finca con buen ambiente 

- piso exterior y buena distribución 

- que requiera lavado de cara como mucho, no una reforma integral 

- buscar que sea rentable 

Rentabilidad bruta = ingresos / inversión total (precio, IVA, comisiones, reforma inicial, etc.) 

Beneficio = Ingresos - gastos (mantenimiento, ibi, comunidad, seguros, interés hipoteca, IRPF, etc)

Rentabilidad neta = Beneficio / inversión total 

Cashflow = Beneficio - cuota deuda (solo amortización, sin intereses) 

Rentabilidad sobre capital propio = (cashflow + dinero devuelto (amortizado) + revalorización (x ej 3%)) / capital propio puesto inicialmente 

Esto te dirá el número de años que recuperarás tu dinero inicial, aunque es un %

¿Cuánto pagar por un inmueble? = ingreso anual estimado/ rentabilidad exigida

Ejemplo: lo alquilamos por 500€ mes, 6000€ anuales y queremos una rentabilidad del 8%, entonces 6000/0,08 = 75000€ 

Ese debería ser el total de tu gasto, con lo que deberías descontar de ahí comisiones, notarios, registros, etc. 

Descartar zonas peligrosas, poca luz, interiores, distribuciones raras, edificios descuidados, vecinos complicados, etc.

Haz oferta siempre, es gratis. 

Consejos: 

1. Haz siempre números, compara precios de venta y precios de alquiler de la zona 

2. Controla tus emociones 

3. Ten buenos aliados: banquero, agente inmobiliario, reformista, tasador, etc.

4. Piensa en el inquilino como un cliente, una buena relación es más rentable que unos pocos euros de gasto

5. Ve a pescar donde hay peces, no te limites a tu zona o a la zona dónde te gustaría vivir 

Primero arrancas, después creces (escalas) y por último, optimizas. 

Tasa de esfuerzo = cuotas / ingresos, <35%

Tu salario es tu gasolina, aprovéchalo para invertir y adquirir activos. 

Selecciona bien al inquilino: pide nómina, contrato, vida laboral, etc. Ten un seguro de impago.

Controlar los riesgos es fundamental. 

Compra donde puedas, vive donde quieras. Lema que viene a decir que vivas de alquiler en un piso bueno y que te lo paguen tus pisos comprados con mejor rentabilidad. 

Alquilar es tirar el dinero únicamente si no inviertes en nada más. 

Si me tengo que equivocar, prefiero equivocarme por hacer cosas que por no hacerlas. Cuando hago, aprendo, incluso si me equivoco. Una equivocación controlada (mitigando los posibles riesgos y aplicando sentido común) puede ser la semilla del éxito que luego algunos categorizarán como 《suerte》. No es suerte. Es experiencia.